第3章 - 终端优惠和土地租赁

作者:Theo Notteboom博士和Athanasios Pallis博士

大多数端口终端通过涉及竞标过程来捕获终端资产的优势来租到终端运营商。

1.私人参与港口投资和运营

在全球许多国家,政府和公共港口当局有从港口运营退回.核心司机是信念,即企业的港口服务和运营通过更多的竞争以及对客户需求的更好的反应,可以实现市场的更大灵活性和效率。传统上是像政府部门一样经营的港口正在看到私人资金,以促进更高的竞争和更高的生产力。最终,将降低成本转向进出口商和出口商。通常这涉及从公共机构向民营企业提供服务的转移。港口已成为吸引大型投资小组和股权基金经理的注意力的业务。

港口倾向于开发新的治理结构,在文化和商业目标方面应根据当地的具体情况而定,从而产生若干选择。四种主要类型端口/终端所有权和端口/终端运营的组合可以区分:

  • 公有制和公众参与经营。
  • 公共所有权和私人参与港口/终端建设,运营和管理。
  • 公共所有权和私人参与上层建筑安装(例如起重机)和运营。
  • 私人所有权和运营。

使用模型公有制和私营经营(POPO)是最常见的,通常涉及某种形式的公私合作伙伴关系(PPP)在公众之间(以政府机构的形式)和私营部门提供特定的公共服务。此类伙伴关系要求在公共和私营部门之间共享风险,责任和退货。

在港口行业,广泛采用PPP安排来安排码头运营商和港口当局有关码头设施建设、融资和运营的责任。常用的安排包括:

  • 建立租赁操作(BLO).政府或港务局通过长期特许将整个或部分港口的建设和运营租赁给私人公司。这家私营公司修建泊位和码头等设施。反过来,港务局在整个特许期内控制着权利,并每年收取租金。
  • 构建操作转移(机器人).政府或公共机构给私营公司提供特许权或特许经营权,以资助和建立或现代化特定港口设施。私营公司有权营运设施,并从指定的时间内从指定的运营或完整端口获取收入。私营部门在特许期间取得所有商业风险。在特许期末,政府重试改进资产的所有权。政府和私营运营商之间的安排载于可能或不包括监管规定的特许权合同。
  • 恢复操作 - 转移(腐烂).政府或公共机构授予私营公司的特许经营,为特定终端或整个港口提供资金和恢复或现代化。该公司有权从康复港口运营和获取收入。私营公司采取所有商业风险,并在特许期末,政府重试改进资产的所有权。
  • 构建恢复操作 - 转移(布罗特).政府或公共机构向私营公司提供服务,为私营公司提供资金,建立和恢复或现代化特定终端或整个港口。私人合作伙伴将在特定期间从康复港口建立,运营和获取收入。私营公司承担所有商业风险,并在特许期末,政府重试改进资产的所有权。布罗特是机器人和腐烂机构的组合。
  • 构建操作 - 股票转移(BOST).当政府授予特许权或特许经营权给私营公司来为指定的时间段提供资金和建立或现代化特定港口/终端时,BOTS相似。从终端运营获得的收入在整个特许期间与指定的公共机构共享。政府/公共机构应确保收入的特定吞吐量。商业风险在政府和特许经营者之间共享。在特许期结束时,政府重试改进资产的所有权。

PPPS在港口上下文中的声音实施的关键成功因素包括PPP合同的准确性,适当分配和分享风险,项目的技术可行性,合作伙伴的承诺,金融包的吸引力。,清晰的责任定义,存在强大的私人联盟和现实的成本/效益评估。

2.终端优惠

让步是由政府或港口权力给(私人)运营商提供特定港口服务,例如终端运营或航海服务(例如,Pilotage和拖船)。

在终端特许权设定中,一方面,私人终端运营商在私人终端运营商之间签署了特许权协议,另一方面是房东港机构或赋权政府机构。让步可以采取一个形式长期租赁或经营许可证。根据长期租赁制度,私营公司可在指定时间内经营指定码头。政府或公共当局在整个特许期内拥有设施的财产权,并收取资产的租赁费用。这让步/租赁费用由私有终端运算符支付用于升级和扩展该设施。

私人终端运营商的土地的允许是一个基石房东港务局模型在这种模式下,地主港务局通常是公法下由具体立法建立的独立实体。它有能力签订合同(包括特许协议),执行标准,并制定适用于港区的规章制度。私营公司从事港口业务(特别是货物装卸)。地主港口是大中型港口中占主导地位的港口模式。

特许政策已成为一个对端口管理人员的强大的治理工具在终端运营业务中:

  • 通过特许政策,港务局或政府机构可以保留一些控制权港口市场供应方的组织和结构
  • 通过特许政策,港口经理可以鼓励港口服务提供商优化稀缺资源的使用如土地。

3.终端授予程序

近年来,世界各地的许多港口的授权做法都经历了相当多的变化。虽然经常不需要正式的条件,但现在授予授予通常包括对获取终端的不同候选人进行全面查询。终端可能会被授予几种方法, 包括:

  • 直接任命
  • 合格池的私人谈判
  • 竞争竞标过程

国家和超级立法,港口私有化计划以及关于特许政策违规行为的法律纠纷有竞标最常见的程序用于特许权授予。港口管理机构邀请潜在的候选人,或者港口的管理机构发布打开呼叫以获得招标。该呼吁可能涉及公共招标程序或其他类型的招标,例如具有谈判空间的公开评估程序以及在此过程中提交改进的提案。任何竞争性竞标都应遵守平等原则,这使得所有候选人应同等地治疗和比较。在授予特许权或没有大幅减少竞争中,应该没有偏袒主义透明度原则

在开放式招标的情况下,终端通常根据合格候选人的优惠颁发,其次是一个或多个谈判回合。在其余情况下,终端根据符合条件的候选人的优惠颁发,没有任何谈判或候选人在授予进程期间提交修订提案的可能性。有些端口根据具体标准使用不同类型的招标程序。例如,用于较小设施的有限或“光”版本和更大终端的完整版本。

在终端的情况下直接任命,港口的管理机构主要出于战略原因。他们可以包括创造港口竞争或确保有效现有公司的进一步扩展可能性。此外,终端项目可以代表现有设施的边缘延伸,例如具有一个泊位的现有容器终端的扩展。

典型的终端奖励程序三个阶段

  • 出价前阶段.授权授权(通常是港口管理局或港口的任何其他管理机构)使得授予颁发的必要筹备工作,以考虑到现行的监管条件。授权当局必须决定与颁发程序有关的关键问题,并为有兴趣的候选人提供这些信息。在此阶段,定义了游戏规则。
  • 授予阶段,其中包括选择阶段,如果考虑需要,则是验证阶段的预先认证阶段。候选人被筛选,评估出价,并选择最合适的候选人。授权当局的挑战在于给出正确的选择,给出了预购阶段中的参数。
  • 竞选阶段.与选定的候选人签署具有法律约束力的合同协议,并在合同期内监测运营商的业绩。如有必要,采取纠正措施,解决争议。

资格化通常是,但并不总是,奖励阶段的第一步,包括从有兴趣的候选人中选择合格的公司。它是以授予机构在授予阶段开始之前制定的一系列条件为基础的。满足这些条件的公司被允许进行一轮或多轮的选择,最终获得特许权。

4.预竞争阶段

预购期间的主要决定包括奖励什么,在什么条件下奖励颁奖将发生。以下问题需要在此阶段进行解决:

  • 如果要规定要处理的商品,或者应该投标人是否有自由来确定他们希望处理的货物?
  • 应该出让哪些地块:一块大地块还是几块小地块?
  • 特许权的关键条件是什么以及如何确定这些?(例如,期限,费用和费用结构;性能目标,奖金和处罚;最终资产赔偿,右端)。
  • 港务局和码头运营商之间的风险划分是什么?
  • 港务局和码头运营商之间的投资分工是什么?
  • 哪个责任部门(如维修疏浚)?

A.特许权的对象

一旦决定特许经营(未来)码头,授予机构将必须描述特许权的对象.应仔细划定出让的港口地点,以避免陆地管辖权方面的任何潜在冲突。此外,场地的技术和地质特征,以及拟议特许权的物理、操作、商业、司法和劳动方面都必须进行分析和存档。这些信息通常最终出现在与授予程序相关的后期文件中,如公开拍卖、投标文件或竞争性招标过程中的建议书。

目的是避免在授权过程中的信息不对称。如果港务局没有提供尽职调查,候选人将不得不核实场所的状态,并可能进行调查和实地研究以准备他们的投标。这会引发交易成本,并可减少投标人的数量。此外,颁发机构在本阶段留下的任何差距都提供了在后期阶段在后期机动的特许机会的获奖者,甚至在整个过程中最终确定。

B.主要使用终端

奖励权威可能希望决定主要使用终端在预购阶段。或者,授权机构可能决定邀请某个策划的出价,而不是指定它应该如何使用,只要它遵守港口权威允许的功能。If the awarding authority clearly defines the use of the terminal (e.g. plot to be used for container handling only), then the port authority will, later on in the process, have an easier task in evaluating the technical and economic proposals of the candidates on an equal footing.

C.终端站点的分裂和分阶段

要特许的终端站点的大小是一个复杂的问题,因为足迹必须足以进行预期活动水平。在预先竞价阶段,港务局将不得不提出关于开发足迹的关键决定分裂和分阶段.在一个假设港务局有200公顷的港口土地可用于集装箱码头开发:

  • 分裂选项.这个网站是否最好让作为一个终端,或者是情节分裂分成两节或更多的部分特许?此选项必须考虑到预期的市场需求和最佳最佳终端尺寸。
  • 阶段.让步过程可以分阶段。港务局可以决定在第1年,第3岁,50公顷的第一部分颁发100个公顷,而剩下的50公顷。此选项必须考虑需求的预期增长和可用于的财务和技术能力终端建设。

虽然战略选择分裂和阶段鉴于对港口的竞争概况可能有深远的影响,解决方案似乎是即将达到的挑战。在这方面可以确定两个关键挑战:

  • 用于对终端图分段进行分段的方式.港口权限可以为每阶段组织单独的竞争竞争程序或拍卖流程。或者,港口权限可以考虑作为初始终端阶段的仅扩展的第二终端阶段,并通过直接约会决定将第二阶段授予现任终端运营商,从而避免了竞争性竞标过程。如果终端的第二阶段代表第一阶段的边缘延伸,则至少当现有终端操作员显示在操作第二阶段的兴趣时,第二阶段的竞争竞争过程或拍卖没有意义。如果第一终端阶段和后续终端相之间的比例差异很小,则直接约会对现有运营商是不太明显的选择。
  • 港口竞争中的动态.如果港务局为新情节组织了竞争性招标程序,并使现任公司有资格竞争终端特许权,可以进行两种结果。一,是现任公司赢得了.现任事件加强其港口内垄断地位,如果竞争港口竞争压力不足,可以提取垄断租金。最终,结果是港口权力的高收入,但港口用户的成本很高。同时,设施的规模可能会产生规模和范围的经济,从而产生降低运营商每单位处理成本的可能性。第二,A新进入者被授予特许权,从而引入港口内部竞争。鉴于现有和新设施之间的规模差异,进入者有一个良好的起点,以超越现有公司。

上面讨论的问题构成了世界各地竞争当局处理的许多法律纠纷的核心。它不可避免地提出了关于需要和影响的进一步问题港口内部竞争与最小有效规模(MES)在终端运营中。

D.风险和投资分工

港口当局必须决定划分风险和投资与让步对象有关的。总的原则是,风险应分配给最能管理风险的一方。在港口行业,商业风险最好是由私人运营商管理。

港口基础设施,这个问题更加复杂。在某些情况下,所有的风险都转移给了私营部门,授予当局授予建造和运营终点站的特许权。特许经营者必须进行所有的投资,因此承担所有的风险。这一选择尤其有吸引力,因为该码头不是大型港口扩建项目的一部分,而是需要独立建造。然而,当一个港口当局开发一个更大的港口扩建项目,并出让多个场址时,它更容易承担这些风险。

授予特许权需要地址风险奖励因素为避免可能导致机构入境障碍和有限的投标或根本没有出价的不现实的术语。

E.让步期限

港务局必须决定持续时间,费用和费用结构在开始获奖过程之前。在大多数情况下,特许权的期限由港口权威或政府机构决定。在世界许多地方,立法者已经开发了关于让港口部门的自由和公平竞争的特许持续时间的粗略指导方针。特许期间几乎没有任何拇指规则。例如,欧洲委员会制定相关规则的企图,但这些规则尚未达到所有利益攸关方的协议。一般而言,让步的持续时间与所需的初始投资金额有所不同,遵守港口和土地租赁的发展政策以及其他地役权。

港务局可能会选择逐步的让步条款,典型的基本持续时间为15年,每5年连续续期,基于已定义的标准。在进入授予程序之前,港务局还将在官方术语中可能延长持续特许权的观点。

协议的持续时间对终端运营商和港口当局来说至关重要。长期协议允许私人港口运营商从流程学习中受益,并获得合理的投资回报(ROI)。港口当局试图在码头运营商投资的合理回收期和最大限度地吸引潜在新来者之间找到平衡。由于长期协议成为进入壁垒,港口内部的竞争只会发生在现有的本地港口运营商之间。

F.特许费和费用结构

港务局也必须决定费用和费用结构它将在整个颁奖过程中使用。一方面,端口用户要求一个透明、统一和稳定的收费系统。考虑到终端运营商的投资决策,这种收费结构的稳定性是重要的。另一方面,港口当局试图运用市场机制来确定宝贵港口土地的使用费用。

由端口的管理机构部署的定价系统用于使用端口土地往往在港口之间广泛变化:

  • 端口的管理主体强加了一个固定租金每年在使用中的终端表面的终端操作员上(例如欧元/米2/年)。
  • 一种总金额无论经营活动的财务结果加上可变付款吗(总和的较大总额:总现金流量或每吨系数的百分比),无论金融业绩如何,都要支付
  • 终端区域每年固定租金加一个收入的百分比(特许权使用费)。
  • 用于使用的终端表面的固定租金调整奖金制度,取决于与保证卷相关的年度吞吐量。

G.最终资产赔偿

在处理终端上层建筑时,港口当局可以遵循不同的路径合同期限结束.虽然关于与上层建筑如何处理的决定是在特许期限结束时进行的,但港口当局即使在预购阶段也提出了对此问题的观点,这是有用的。常见方法包括码头经营人在合同期满时拆除/毁坏上层建筑,或将资产转让给港口管理机构而不给予任何形式的补偿。港口当局可以选择在合同期限结束时对码头经营者转移的上层建筑给予经济补偿。

5.资格预审阶段

在进入竞争竞标或拍卖阶段之前,港务局可以决定有一个预形阶段。资格预审阶段的目标是减少潜在候选人的数量通过制定有关公司规模,经验和财务实力的标准。

A.处理现任终端运营商

在任者通常在额外的投标程序中比新进入者有优势。在一个港口没有竞争对手的情况下,没有严格的价格管制或任何其他障碍(监管与否)的现有公司很可能赢得一个额外的码头的投标程序。在这种情况下,它将产生一些市场力量,使其能够提取经济租金。

港口当局可能会决定现有的运营商不能持有同一个港口的不止一个特许权.无论他们是否可以这样做取决于法律框架到位:排除潜在的候选人可能被竞争当局视为反竞争力。还有规则对外国候选人的地方/国内球员提供了优势的案件。

B.经验和财务实力

候选人的经验可以通过管理在相同或其他港口的类似货物的设施管理来证明。因此,候选人必须通过授予具体证明,使他在与项目有关的活动中的经验终端开发的先决条件。定义相关的经验可以采取不同的形式根据港口当局的地理范围,从当地港口的经验到全球经验不等。考虑的终端类型从多用途终端到专用终端,如集装箱。这些需求通常与特定的最低处理吞吐量在这些终端中,偶尔用作最小化引起的投标人数的手段,因为对全球运营商的偏好(合理的?)偏好。

经验也可能与之相结合投标人的技术偿付能力在基本端口处理服务或填补物流中填补功能差距的能力,拓宽提供的地理市场,扩展终端网络。创意港口当局可以设计所需的经验,以便某些终端运营商处于良好的位置,以进入选择阶段。

竞标程序通常包含投标人的财务实力的门槛.例如,可以规定投标人的一定比例的净值应至少等于估计的项目成本。除了财务轨道记录之外,金融偿付能力也可能与运营商的能力相关联,以维持特定储备程度,这些储备达到了相当大的资产和固定资产在特许的一生中。

6.选择阶段

奖励机构可以从各种不同的设置中进行选择,但选择通常是基于谈判或拍卖 - 相似的结构

  • 海港的许多竞争选择程序事实上使用拍卖因为终端被分配给最高出价者 - 不一定是货币术语,但也是如此许多标准上的最高“得分”
  • 谈判出价最高的人(事实上​​或正式)拍卖并不罕见,甚至可能导致初始决策的逆转。

选择是基于a技术和财务提案或者价格出价.每个合格的投标人都只提供一个提供的提供,没有变体或替代品。根据技术和财务提案和价格出价,选中先前合格的投标人之间的投标人。

A.技术和财务提案

决定谁将获得特许权的一种方法是主要基于这一决定要求技术和财务提案.虽然此类技术提案所需内容往往是明显的,但由于案件,它通常包括以下内容:实施细节,融资细节,营销计划,运营和管理细节,就业影响,环境计划和组织计划。

终端开发将遵循实施计划按照阶段根据交通的预期增长订购。实施计划由市场研究的结果支持。处理能力的计算必须证明所提供的设施将有必要的能力充分服务预计吞吐量。投资的时间表必须包括预见的工程和设备成本。每个投标人都必须提供预计在终端上运行的固定或移动设备的完整列表,其中定义了类型,容量,规格,寿命和进入操作的日期。如果招标程序涉及投标人的绿地或棕色菲尔德码头的发展,每个投标人都必须提出研究和初步的作品草图,估计建筑物的成本,以及投资计划提案所讨论的所有作品中。

营销计划通常包括一个市场研究,该研究定义了终端的服务需求,并证明了关于安装的幅度和要求的预防,包括每年吞吐量的预测。候选人可能不得不表明预期的价格和最大收费对于提供给终端用户和的任何服务运营成本(包括劳动,设备,燃料等投入和供应),维护和监督和管理。

每个投标人通常都必须呈现环境与领土研究关于诸如终端操作对环境和移动性的影响以及消除,减少或减轻所选择的不利影响的替代方面。

此外,每个投标人通常都必须量化员工要求根据货物预测,让步并投射其演变。

在一个准备好的提案中,应该有一个连续逻辑链从市场需求和货物预测流到物理布局,设备购买,曼宁水平和操作假设。考虑到最终选择,它非常常见利用技术和财务提案的各个方面然后用a把结果加起来加权或非加权分数,基于与提案中的要素相关的每个评估标准。如果适用,重量和传递标准包含在招标文件中。

B.价格出价

授予特许权的另一种方式包括投入强烈关注价格。可用的替代方案范围从给定的租金,但最大的收费到最大的租金和自由到私人运营商以设定收费。鉴于投资和质量要求的设定水平,赢家是:

  1. 提供终端服务权的最高付款人。
  2. 提供终端用户支付最低价格的投标人。

在第一个选择中,港口权力或政府机构旨在最大化收入。付款通常每年进行。第二个选项更加侧重于端口用户的利益,并确保最小化而不是收入最大化。第一次选择下的特许费是很少重新谈判。相比之下,第二个选项下的费用往往重新协调,以便特许经营者最终占据其效率收益所造成的租金的更大份额。

在某些情况下,特别是对于发展中国家的新终端发展,投标人必须引用他们收入的百分比传递给政府.然后以投标为基础进行竞争,提供政府份额最高百分比的一方将获得优先权。

7.招标阶段

A.让步协议

后竞价阶段包括起草和签署特许协议,协议的跟进,以及合同的终止和重新谈判,如有。

特许协议的设计或者合同,从特许经营者的权利和义务开始,是任何特许经营的关键因素。特许权协议中具体合同安排的主要原因之一与潜力有关信息不对称在校长/代理理论中描述。港务局(校长)基于其对可用信息授予特许权的决定。虽然有关候选人的信息可能非常详细,例如财务状况,其他港口的表现,或者客户群,港务当局无法保证代理人在货物一代方面会达到其目标。因此,让步协议往往采取的形式基于绩效的合同为代理人(终端运营商)创造激励措施,以校长的利益行事。

特许协议的具体设计,其监管制度,关税制度以及让特许权授予的方式揭示了港口当局和政府机构的优先事项因此,在港口治理中发挥着重要作用。

重新谈判,无论是由于契约的不完全性还是机会主义,都可能消除竞争分配机制的好处。本质上,拍卖赢家将是最好的谈判者,而不一定是最好的基础设施运营商。应努力把重新谈判限制在非机会主义的情况下,例如双方无法控制的意外事件。

让步协议通常包含保护终端运营商和港务局反对任意和早期的规定消除.但是,如果终端运营商不符合某些预设性能指标,它还可以包括使港口权限(单方面)结束特许权的规定。

b .吞吐量担保

最普遍的表现条款在特许权协议中涉及货物吞吐量.港务局或政府机构可以指出预期一个最低吞吐量由特许公寓保证,特别是对于现有的泊位或终端。这应该鼓励运营商销售港口服务,吸引海事贸易并优化终端和土地使用情况。In case the terminal operator does not meet the objectives as set in the concession agreement, a penalty will be paid to the port authority (e.g. a fixed amount per ton or TEU short) or, in the most extreme case, the concession will be rescinded.

原则上,吞吐量担保帮助安全A.土地生产率水平合理,达到高终端利用率,和降低新移民的入境障碍.如果港口权限遵循撤回策略或通过利用率的终端重新分配某些部分,则尤其如此。港务局也可能考虑有益的码头运营商谁在表现出高于预期。

C.特许协议中制裁的效力

让步协议可以对此有相当的影响整体港口性能.设计不当的租赁合同可能导致港务局没有法律手段惩罚效率低下的公司或单方面终止合同的情况。由此产生的未充分利用有价值的土地和基础设施破坏了港口的增长潜力。

无论特许的明确目标是什么,每一份租赁合同都应包含一份明确的清单处罚如果规则被侵犯,则会产生。随着国际终端运营商的出现,一些航运公司分支机构,港口当局面临着有影响力和鞋类球员。激烈的竞争和对交通损失的恐惧可能会使港口当局更少遵守,并严格关于执行特许协议规则。

在一个定制的特许权合同中,制裁是才能在不合规是最佳的时候才遵守规则。过度罚款给予合同是效率低下的刚性,这意味着只有应包括可靠的罚款在特许协议中。这意味着如果发生违规行为,港口权力将对港口权力有兴趣。例如,可以在终端运营商上施加惩罚以不符合最低吞吐量。不可信的罚款是无效的,因为他们在特许协议中的存在削弱了其可靠性和法律确定性。由于终端运营商不考虑它们,并且由于港口权限不强制执行违规行为,它获取诱使终端运营商违反规则或尝试挑战其不喜欢的任何决定的声誉。在具有强大和脚踏板市场参与者的环境中,这代表了港口权威的高度不良位置。

威胁的威胁严重的处罚, 如合同终止,可能对港口权威和终端运营商之间的关系有害,可能缺乏可信度。出路可以包括在特许协议中包含一系列罚款。例如,可以在合同终止的最终制裁中逐步削减财务处罚。

港务局也可能考虑有益的码头运营商这是上面的预期。处罚和奖金理想情况理,应反映其行为的经济成本和益处,防止或促进他们的行为。例如,处罚可能与未达到特许协议中所载的吞吐量的经济损失有关。经济损失包括与终端相关的要素(终端未充分利用)和更广泛的经济因素,例如错过的附加值和就业。


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