第3章 - 终端优惠和土地租赁

作者:Theo Notteboom博士和Athanasios Pallis博士

大多数港口码头都是通过竞标的方式租给码头运营商的。

1.私人参与港口投资和运营

在全球许多国家,政府和公共港口当局有从港口运营退回.核心司机是信念,即企业的港口服务和运营通过更多的竞争以及对客户需求的更好的反应,可以实现市场的更大灵活性和效率。传统上是像政府部门一样经营的港口正在看到私人资金,以促进更高的竞争和更高的生产力。最终,将降低成本转向进出口商和出口商。通常这涉及公营机构向私营企业提供服务。港口已成为吸引大型投资小组和股权基金经理的注意力的业务。

港口有发展的趋势新治理结构,应根据文化和商业目标的特定当地条件量身定制,导致几种选择。四种主要类型港口/码头所有权和港口/码头业务的组合可以区分:

  • 公有制和公众参与经营。
  • 公共所有权和私人参与港口/终端建设,运营和管理。
  • 公共所有和私人参与上层建筑安装(如起重机)和操作。
  • 私有制和私营化。

模型的使用公有制和私营经营(POPO)最常见和最典型的是包含某种形式的公私伙伴关系(PPP)在公众之间(以政府机构的形式)和私营部门提供特定的公共服务。此类伙伴关系要求在公共和私营部门之间共享风险,责任和退货。

PPP安排的使用是海港行业的普遍,以构建终端运营商和港口当局的职责,终端设施的建设,融资和运营的责任。常用的安排包括:

  • Build-Lease-Operate(车辆).政府或港务局将整个或部分港口的建设和运营,以长期租给私人公司。私营公司建造泊位和码头等设施。反过来,港务局在整个租赁期控制着租赁权,并每年收取租金。
  • 王令麟(机器人).政府或公共机构给私营公司提供特许权或特许经营权,以资助和建立或现代化特定港口设施。私营公司有权营运设施,并从指定的时间内从指定的运营或完整端口获取收入。私营部门在特许期间取得所有商业风险。在特许期末,政府重试改进资产的所有权。政府和私营运营商之间的安排载于可能或不包括监管规定的特许权合同。
  • Rehabilitate-Operate-Transfer(腐烂).政府或公共机构授予私营公司的特许经营,为特定终端或整个港口提供资金和恢复或现代化。该公司有权从康复港口运营和获取收入。私营公司采取所有商业风险,并在特许期末,政府重试改进资产的所有权。
  • 构建恢复操作 - 转移(布罗特).政府或公共当局特许私人公司资助、建造、修复或现代化一个特定的码头或整个港口。私人合作伙伴将在一段特定时期内建造、运营港口,并从修复后的港口获得收入。私营公司承担所有商业风险,在特许期结束时,政府收回改良资产的所有权。BROT是BOT和ROT机制的结合。
  • 构建操作 - 股票转移(BOST).BOST类似于BOT,指政府向私营公司授予特许权或特许经营权,在指定的时间内资助、建造或现代化特定港口/码头。在宽免期内,货柜码头营运所得的收入会与指定的公共当局分享。公共当局应该保证一个特定的吞吐量的收入。商业风险由政府和特许经营者共同承担。在特许权期结束时,政府收回改良资产的所有权。

关键成功因素的声音实现公私合伙制在港口环境包括PPP合同的准确性,适当地分配和分担风险的能力,项目的技术可行性,承诺由合作伙伴、金融计划的吸引力,一个明确定义的责任,强大的私人财团的存在和现实的成本/效益评估。

2.终端优惠

让步是由政府或港口权力给(私人)运营商提供特定港口服务,例如终端运营或航海服务(例如,Pilotage和拖船)。

在终端特许权设定中,一方面,私人终端运营商在私人终端运营商之间签署了特许权协议,另一方面是房东港机构或赋权政府机构。让步可以采取一个形式长期租赁或经营许可证。在长期租赁系统下,允许私营公司在规定的时间段内运行指定的终端。政府或公共机构在整个特许期间持有该设施的产权,并在资产上获得租赁付款。这让步/租赁费用由私有终端运算符支付用于升级和扩展该设施。

批出土地予私人货柜码头营办商是货柜码头发展的基石房东港务局模型根据该模型,房东港务局通常是根据具体立法建立的公共法律的单独实体。它有能力缔结合约(包括特许权协议),执行标准,制定适用于港口地区的规则和法规。私营公司开展港口运营(尤其是货物处理)。房东端口是大中港口中的主导端口模型。

退让政策已经成为一种强大的端口管理工具在终端运营业务中:

  • 通过特许政策,港口当局或政府机构可以保留某种控制港口市场供应方的组织和结构
  • 通过特许政策,港口管理者可以鼓励港口服务提供者优化利用稀缺资源如土地。

3.终端授予程序

近年来,世界上许多港口的奖励制度都发生了很大的变化。虽然通常不需要正式的条件,但目前的批准通常包括彻底询问不同的候选者以获得终端机。终端机可由几种方法,包括:

  • 直接任命
  • 来自一个合格池的私有协商
  • 竞争竞标过程

国家和超级立法,港口私有化计划以及关于特许政策违规行为的法律纠纷有竞标最常见的程序用于特许授予。港口管理机构邀请潜在候选人,或港口管理机构公开招标。这种呼吁可能涉及公开招标程序或其他类型的招标,例如有谈判空间的公开评估程序和在此过程中提交改进的建议。任何竞争性投标都应遵守平等原则,即每个候选人都应得到平等对待和比较。在给予让步时不应有偏袒,也不应大幅减少竞争和竞争透明度原则

在开放式招标的情况下,终端通常根据合格候选人的优惠颁发,其次是一个或多个谈判回合。在其余情况下,终端根据符合条件的候选人的优惠颁发,没有任何谈判或候选人在授予进程期间提交修订提案的可能性。有些端口根据具体标准使用不同类型的招标程序。例如,用于较小设施的有限或“光”版本和更大终端的完整版本。

在终端的情况下直接任命,港口的管理机构主要出于战略原因。他们可以包括创造港口竞争或确保有效现有公司的进一步扩展可能性。此外,终端项目可以代表现有设施的边缘延伸,例如具有一个泊位的现有容器终端的扩展。

典型的终端授予程序由组成三个阶段

  • 预竞争阶段.授予当局(通常是港口当局或港口的任何其他管理机构)考虑当前的监管条件为授予作出必要的准备。评奖机构必须决定与评奖程序相关的关键问题,并将这些信息提供给感兴趣的候选人。在这个阶段,游戏规则被定义。
  • 授予阶段,其中包括选择阶段,如果考虑需要,则是验证阶段的预先认证阶段。候选人被筛选,评估出价,并选择最合适的候选者。授权当局的挑战在于给出正确的选择,给出了预购阶段中的参数。
  • 竞选阶段.与选定的候选公司签署具有法律约束力的合同协议,并在合同期内监督运营商的表现。必要时,采取纠正措施,解决争议。

资格化通常(但不总是)是奖励阶段的第一步,包括从感兴趣的候选公司中挑选合格的公司。它是基于奖励当局在奖励阶段开始之前制定的一套条件。满足这些条件的公司将被允许进行一轮或多轮的筛选,并获得终端特许权。

4.预竞争阶段

招标前的关键决策包括奖励什么,在什么条件下颁奖将发生。以下问题需要在此阶段进行解决:

  • 如果要规定要处理的商品,或者应该投标人是否有自由来确定他们希望处理的货物?
  • 应该出让哪些地块:一块大地块还是一些小地块?
  • 特许权的关键条件是什么以及如何确定这些?(例如,期限,费用和费用结构;性能目标,奖金和处罚;最终资产赔偿,右端)。
  • 港务局与终端运营商之间的风险分裂?
  • 港务局和码头运营商之间的哪个投资部门?
  • 哪个职责部门(如维修及疏浚)?

A.让步的目的

一旦决定遵守(未来)终端的运作,奖励权威将不得不形容让步的目的.将给予特许的港口场址应谨慎划界,以避免在土地管辖权方面的任何潜在冲突。此外,还必须分析和提出场地的技术和地质特征以及拟议特许权的物理、操作、商业、法律和劳工方面的问题。这些信息通常最终出现在与授予程序有关的后期文件中,如公开拍卖、招标文件或竞争性招标过程中的建议书。

目的是避免在授权过程中的信息不对称。如果港务局没有提供尽职调查,候选人将不得不核实场所的状态,并可能进行调查和实地研究以准备他们的投标。这会引发交易成本,并可减少投标人的数量。此外,颁发机构在本阶段留下的任何差距都提供了在后期阶段在后期机动的特许机会的获奖者,甚至在整个过程中最终确定。

B.终端的主要用途

奖励权威可能希望决定主要使用终端在招标前阶段。或者,只要它遵守港口当局允许的功能,授予当局可以决定对某个地块进行招标,而不是具体说明该地块应该如何使用。如果授予当局明确界定码头的用途(例如仅用于集装箱处理的地块),那么港口当局在随后的过程中就会更容易在平等的基础上评估候选港口的技术和经济建议。

C.终端站点的分裂和分阶段

码头用地的大小是一个复杂的问题,因为占地面积必须足以满足预期的活动水平。在招标前阶段,港务局将不得不就是否要进行开发做出关键决定分裂和分阶段.假设港口当局有200公顷的港口土地可供货柜码头发展:

  • 分裂选项.这个网站是否最好让作为一个终端,或者是情节分裂分成两个或更多的部分,分别给予优惠?该方案必须考虑预期的市场需求和最小的最优终端尺寸。
  • 阶段.让步过程可以分阶段。港务局可以决定在第1年,第3岁,50公顷的第一部分颁发100个公顷,而剩下的50公顷。此选项必须考虑需求的预期增长和可用于的财务和技术能力终端建设。

而战略选择分裂和逐步鉴于对港口的竞争概况可能有深远的影响,解决方案似乎是即将达到的挑战。在这方面可以确定两个关键挑战:

  • 对终端线的分段进行分段的方式.港口权限可以为每阶段组织单独的竞争竞争程序或拍卖流程。或者,港口权限可以考虑作为初始终端阶段的仅扩展的第二终端阶段,并通过直接约会决定将第二阶段授予现任终端运营商,从而避免了竞争性竞标过程。如果终端的第二阶段代表第一阶段的边缘延伸,则至少当现有终端操作员显示在操作第二阶段的兴趣时,第二阶段的竞争竞争过程或拍卖没有意义。如果第一终端阶段和后续终端相之间的比例差异很小,则直接约会对现有运营商是不太明显的选择。
  • 港口内部竞争的动态.如果港务局为新情节组织了竞争性招标程序,并使现任公司有资格竞争终端特许权,可以进行两种结果。一,是现任公司赢得.现有港口加强了其在港口内的垄断地位,如果竞争港口的竞争压力不足,则可以收取垄断租金。最终,结果是港务局获得了高额收入,但港口用户的成本却很高。同时,设施的规模可能产生规模经济和范围,创造潜在的降低操作单位的处理成本。第二,新进入者得到让步,从而引入了港口内的竞争。考虑到现有设施和新设施之间的规模差异,新进入者有一个良好的起点,以超越现有企业。

上述讨论的问题构成了世界各地竞争监管机构处理的许多法律纠纷的核心。它不可避免地提出了关于……的需要和影响的进一步问题港口内竞争和最低高效规模(MES)在终端操作。

D.风险和投资的划分

港口当局将不得不决定风险与投资的划分与特许权对象有关。一般原则是风险应分配给最适合他们的派对。在港口行业,商业风险最好由私人经营者管理。

港口基础设施,这个问题更复杂。在某些情况下,所有风险都转移到私营部门,授予当局授予建造和运营终端的特许权。特许经营者必须进行所有投资,因此承担所有风险。当被特许的码头不属于更大的港口扩建项目,而需要独立建设时,这种选择尤其具有吸引力。然而,当一个港口当局开发一个更大的港口扩建项目,并将特许使用不同的地点时,最好是承担这些风险。

授予特许权需要解决风险奖励因素避免不切实际的条款,这可能导致机构进入障碍和投标数量有限,或根本没有投标。

特许期的持续时间

港口当局将不得不决定期限、费用和费用结构在开始获奖过程之前。在大多数情况下,特许权的期限由港口权威或政府机构决定。在世界许多地方,立法者已经开发了关于让港口部门的自由和公平竞争的特许持续时间的粗略指导方针。特许期间几乎没有任何拇指规则。例如,欧洲委员会制定相关规则的企图,但这些规则尚未达到所有利益攸关方的协议。一般而言,让步的持续时间与所需的初始投资金额有所不同,遵守港口和土地租赁的发展政策以及其他地役权。

港务局可能会选择分阶段优惠条件,典型的基本持续时间为15年,每5年连续续期,基于已定义的标准。在进入授予程序之前,港务局还将在官方术语中可能延长持续特许权的观点。

协议的持续时间对终端运营商和港口当局来说至关重要。长期协议允许私人港口运营商从流程学习中获益,并实现合理的投资回报(ROI)。港口当局试图在码头运营商投资的合理回收期和潜在新来者的最大准入之间找到平衡。由于长期协议成为进入壁垒,港口内部的竞争只会发生在现有的本地港口运营商之间。

F.特许权费和费用结构

港务局也必须决定费用和费用结构它将在整个授权程序中使用。一方面,端口用户需要透明,统一和稳定的费用系统。考虑到终端运营商的投资决策,这种费用结构的稳定性很重要。另一方面,港口当局试图在设定使用有价值的港口土地的费用时应用市场机制。

港口管理机构采用的港口土地使用价格体系往往在各港口之间存在很大差异:

  • 港口的管理机构强制执行每年固定租金在终端运营商的终端表面使用(例如欧元/米2/年)。
  • 一种一次性无论经营活动的财务结果加上可变付款吗(总和的较大总额:总现金流量或每吨系数的百分比),无论金融业绩如何,都要支付
  • 终点站每年的固定租金加上收入的百分比(特许权使用费)。
  • 用于使用的终端表面的固定租金调整奖金制度,视乎每年的产量而定。

G.最终资产赔偿

港口当局在处理码头上层建筑时,可采用不同的路径合同期限届满.虽然对上层建筑的处置通常是在特许期结束时作出决定,但港口当局尽早在招标前阶段就对此问题提出意见是有益的。常见方法包括终端运营商在合同期限结束时拆除/破坏终端运营商或将资产转移到港口管理机构而没有任何形式的补偿。港口权限可能选择在合同期末转移的上层建筑的终端运营商的财务补偿。

5.资格预审阶段

在进入竞争竞标或拍卖阶段之前,港务局可以决定有一个预形阶段。资格预审阶段的目标是减少潜在候选人的数量通过制定有关公司规模,经验和财务实力的标准。

A.处理现有的终端运营商

现任者通常将在额外投标程序中拥有新进入者的优势。在港口的竞争对手的情况下,不面临价格监管的现任公司或任何其他障碍(监管或不),可能会为额外终端赢得招标程序。在这种情况下,它会产生一些市场力量,可以提取经济租金。

港口当局可能会决定现有的经营者不能持有同一个港口的不止一个特许权.他们能否做到这一点取决于现有的法律框架:竞争监管机构可能会认为排除潜在候选人是反竞争的。也有一些情况是,相对于-à-vis外国候选人,监管给本地/国内参与者带来了优势。

B.经验和资金实力

候选人的经验在同一港口或其他港口的类似货物的设施管理可以证明。因此,候选人必须通过提供具体的证明来证明他在与项目相关的活动中的经验在终端开采中的前书。定义相关经验可以不同的形式根据港务局所遵循的地理范围,从本地港口经验到全球经验不等。考虑的终端类型从多用途终端到容器等专用终端。这些需求通常与特定的最低处理吞吐量在这些终端中,由于(合理的?)偏爱全球运营商,偶尔将其作为一种手段来减少投标人的数量。

经验也可能与之相结合投标人的技术偿付能力在基本端口处理服务或填补物流中填补功能差距的能力,拓宽提供的地理市场,扩展终端网络。创意港口当局可以设计所需的经验,以便某些终端运营商处于良好的位置,以进入选择阶段。

竞标程序通常包含投标人的财务实力的门槛.例如,可以规定投标人的一定比例的净值应至少等于估计的项目成本。除了财务轨道记录之外,金融偿付能力也可能与运营商的能力相关联,以维持特定储备程度,这些储备达到了相当大的资产和固定资产在特许的一生中。

6.选择阶段

授予当局可以选择各种不同的设置,但一般是基于的选择谈判或拍卖 - 相似的结构

  • 许多海港实际上采用了竞争性的选择程序拍卖因为终端被分配给最高出价者 - 不一定是货币术语,但也是如此许多标准上的最高“得分”
  • 与出价最高者谈判(事实上​​或正式)拍卖并不罕见,甚至可能导致初始决策的逆转。

选择是基于技术和财务方案要么价格出价.每个合格的投标人都只提供一个提供的提供,没有变体或替代品。根据技术和财务提案和价格出价,选中先前合格的投标人之间的投标人。

A.技术和财务方案

决定谁将获得特许权的一种方法是主要基于这一决定要求提供技术和财务建议.虽然这种技术提案的必要内容往往因情况而异,但它通常包括以下内容:实施细节、融资细节、营销计划、操作和管理细节、就业影响、环境计划和组织计划。

终端开发将遵循实施计划根据交通的预期增长按阶段排序。该实施计划得到了市场研究结果的支持。处理能力的计算必须证明所提供的设施有足够的能力满足预计的吞吐量。投资时间表必须包括工程和设备的预期成本。每个投标人必须提交一份预计在终端上运行的固定或移动设备的完整清单,包括类型、容量、规格、寿命和进入运行的日期。如果投标程序涉及投标人开发绿地或棕地终端,每个投标人必须提交研究报告和工程的初步草图,对项目的估计建筑费用和投资计划在提案所考虑的所有工作中。

营销计划通常包括确定终端服务需求的市场研究,并证明有关安装规模和要求的规定是合理的,包括对特定年份的年吞吐量的预测。候选人可能需要指出预期的结果价格及最高收费对于提供给终端用户和的任何服务运营成本(包括劳动,设备,燃料等投入和供应),维护和监督和管理。

每个投标人通常都必须呈现环境及全港研究例如码头作业对环境和机动性的影响,以及消除、减少或减轻某些不利影响的备选方案。

此外,每个投标人通常都必须量化员工要求根据货物预测,让步并投射其演变。

在一份准备充分的提案中,应该有连续逻辑链,从市场需求和货物预测,到物理布局、设备采购、人员配备水平和运营假设。考虑到最终的选择,这是很常见的利用技术和财务提案的各个方面把结果加起来加权或未减速分数,基于与提案中的要素相关的每个评估标准。如果适用,重量和传递标准包含在招标文件中。

b .价格报价

另一种授予特许权的方法是强烈关注价格。可用的替代方案范围从给定的租金,但最大的收费到最大的租金和自由到私人运营商以设定收费。鉴于投资和质量要求的设定水平,赢家是:

  1. 提供终端服务的最高付费方。
  2. 提供终端用户支付最低价格的投标人。

在第一个选择中,港口权力或政府机构旨在最大化收入。付款通常每年进行。第二个选项更加侧重于端口用户的利益,并确保最小化而不是收入最大化。第一次选择下的特许费是很少重新谈判。相比之下,第二个选项下的费用往往重新协调,以便特许经营者最终占据其效率收益所造成的租金的更大份额。

在某些情况下,特别是对于发展中国家的新终端发展,投标人必须引用他们收入的百分比传递给政府.然后,竞争基于竞标,优先权将提供给政府份额最高百分比的党。

7.Post-Bidding阶段

A.特许协议

招标后阶段包括起草和签署特许协议合同的终止和重新谈判(如果有的话)。

特许协议的设计或合同,从特许人的权利和义务开始,是任何特许的关键因素。特许协议中具体合同安排的主要原因之一与潜力有关信息不对称在委托/代理理论中描述。港口当局(委托人)根据现有的信息作出准予特许的决定。尽管关于候选者的信息可能非常详尽,如财务状况、在其他港口的表现或客户基础,港口当局不能保证代理将满足其在货物生成方面的目标。因此,让步协议通常采取的形式是基于绩效的合同为代理人(终端运营商)创造激励措施,以校长的利益行事。

特许协议的具体设计、特许协议的监管制度、关税制度以及特许协议的授予方式都揭示了特许协议的有效性港口当局和政府机构的优先事项因此,在港口治理中发挥着重要作用。

重新谈判,是否由于合同不完整或机会主义,可以消除竞争分配机制的益处。基本上,拍卖获奖者将是最好的谈判代表,不一定是最好的基础设施运营商。应努力将重新谈判限制为非机会主义情况,例如在各方控制范围之外的意外事件。

让步协议通常包含保护终端运营商和港务局反对任意和早期的规定消除.然而,它也可以包括规定,如果码头运营商没有达到某些预设的性能指标,港口当局可以(单方面)终止特许权。

b .吞吐量担保

最普遍的表现条款在特许权协议中涉及货物吞吐量.港务局或政府机构可以指出预期一个最低吞吐量由特许公寓保证,特别是对于现有的泊位或终端。这应该鼓励运营商销售港口服务,吸引海事贸易并优化终端和土地使用情况。In case the terminal operator does not meet the objectives as set in the concession agreement, a penalty will be paid to the port authority (e.g. a fixed amount per ton or TEU short) or, in the most extreme case, the concession will be rescinded.

原则,吞吐量保证帮助安全A.合理的土地生产力水平,达到高终端利用率,和降低新移民的入境障碍.如果港口当局遵守收回政策,或由于利用率不足而重新分配码头的某些部分,情况尤其如此。港口当局也可能会考虑奖励终端运营商谁在表现出高于预期。

C.特许协议中制裁的有效性

特许协议对整体港口性能.设计不当的租赁合同可能会导致港口当局没有法律手段来惩罚效率低下的公司或单方面终止合同。由此产生的未充分利用有价值的土地和基础设施破坏港口的增长潜力。

无论特许的明确目标是什么,每个租赁合同都应该包含一个明确的清单处罚如果违反了规则,就会发生这种情况。随着国际码头运营商的出现,一些航运公司的分支机构,港口当局面临着有影响力和自由的参与者。激烈的竞争和对交通损失的担心可能会使港口当局在执行特许协议规则方面不那么遵守和严格。

在一个定制的特许权合同中,制裁是才能在不合规是最佳的时候才遵守规则。过度罚款给予合同是效率低下的刚性,这意味着只有应该包括可信的惩罚措施在特许协议中。这意味着如果发生违规行为,港口权力将对港口权力有兴趣。例如,可以在终端运营商上施加惩罚以不符合最低吞吐量。不可信的罚款是无效的,因为他们在特许协议中的存在削弱了其可靠性和法律确定性。由于终端运营商不考虑它们,并且由于港口权限不强制执行违规行为,它获取诱使终端运营商违反规则或尝试挑战其不喜欢的任何决定的声誉。在具有强大和脚踏板市场参与者的环境中,这代表了港口权威的高度不良位置。

威胁的威胁严重处罚,如合同终止,可能对港口权威和终端运营商之间的关系有害,可能缺乏可信度。出路可以包括在特许协议中包含一系列罚款。例如,可以在合同终止的最终制裁中逐步削减财务处罚。

港口当局也可能会考虑奖励终端运营商这是上面的预期。处罚和奖金应该理想地反映其行为的经济成本和效益,防止或促进。例如,罚款可能与没有达到特许协议中规定的吞吐量水平所造成的经济损失有关。经济损失包括终端相关因素(终端利用率不足)和更广泛的经济因素,如错过的附加值和就业。


相关话题

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